תמ"א 38 או פינוי בינוי - מה ההבדל?
פרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית מתחלקים למספר מסלולים:
תמ"א 38 – היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
התכנית אושרה ע"י ממשלת ישראל ב-2005, ומטרתה לעודד ולהעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה (תקן ישראלי 413),
ע"י הענקת זכויות בנייה נוספות, פטור ממיסים וקיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה.
משנת 2005 ועד היום התכנית עברה מספר שינויים משמעותיים, אשר הוסיפו זכויות בנייה ובין היתר במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית ולעודד יזמים פרטיים להשקיע ולקדם פרוייקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ.
תמ"א 38/ 1 - חיזוק ותוספת:
במסלול זה, הבניין עובר שיפוץ כללי, חיזוק מפני רעידות אדמה, הוספת ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, שיפוץ לובי הבניין, בהתאם למגבלות התכנוניות ואישור מוסדות התכנון. ללא כל עלות מצד הדיירים.
בתמורה לשיפוץ הבניין היזם/קבלן מקבל זכויות בניה מורחבות, על גג הבניין, בקומת העמודים המפולשת ו/או הקמת אגף נוסף, בכפוף לתכניות החלות בחלקה.
את היחידות הנוספות שבונה היזם/קבלן הוא מוכר, מה שמאפשר לו לכסות את עלויות הפרויקט ולהרוויח אחוז מסויים מהמכירה.
היתרון העיקרי במסלול זה הוא שהדיירים לא צריכים לפנות את דירתם בזמן תקופת הבניה לדירה חלופית.
החסרונות העיקריים הם שהדיירים הקיימים לא מקבלים חניה פרטית (בדר"כ מחוסר מקום פיזי לחניה). ובנוסף נאלצים הדיירים להתמודד עם הרעש וחוסר הנוחות בזמן העבודות.
תמ"א 38/ 2 - הריסה ובניה:
במסלול זה, הבניין הישן נהרס לחלוטין ובמקומו מוקם בניין חדש.
תיקון 3 לתמ"א 38, שקיבל תוקף במאי 2012, מעודד פרויקטים מסוג הריסה ובניה.
בדומה למסלול הראשון הדיירים נהנים מחדר ממ"ד, מרפסת שמש ומעלית.
ולהבדיל מהמסלול הראשון, בפרויקט של הריסה ובניה, חופרים בדר"כ חניה תת-קרקעית, וכל דייר (גם הקיימים) מקבלים חניה צמודה.
במסלול הריסה ובניה, נדרשים הדיירים לפנות את דירתם הישנה, למשך תקופת הבניה (אשר תצויין בהסכם הסופי), היזם ישא בעלוית השכירות של הדיירים והעברה, למשך כל תקופת הבניה.
כמו כן, הדיירים יקבלו ערבות בגובה השכירות למשך כל התקופת הבנייה.
פינוי בינוי:
פרויקט של פינוי בינוי דומה למסלול הריסה ובניה, אולם במסלול זה ההליך התכנוני והבירוקרתי ארוך ומורכב יותר, וגם דורש שינוי של התב"ע (תכנית בניין עיר) באזור.
להבדיל מפרויקטים מסוג תמ"א 38, בפינוי בינוי בנוסף לאישור הועדה המקומית, לרוב נדרש אישור גם מהועדה המחוזית.
בפרויקט פינוי בינוי היזם נדרש לדאוג לתשתיות חדשות, דרכי גישה מתאימים ולשלב שטחים ציבוריים ומבני ציבור, לפי דרישות ועדות התכנון ומדיניות הרשויות.
זכויות הבנייה לרוב גדולות יותר מפרויקט של תמ"א 38, ומשתנות מאזור לאזור.
נציגות דיירים
נציגות הדיירים היא חלק מאוד קריטי וחשוב לקידום והצלחת הפרויקט.
בשלב הראשון, יתכנסו הדיירים על מנת למנות נציגות דיירים רשמית מטעמם.
בהצבעה דמוקרטית, ימונה נציג לכל כניסה בבניין או בניין, ונציגות ראשית שתייצג את המתחם הכללי, אשר תעמוד בקשר רציף מול נציגי המנהלת המנהלים את הפרויקט.
הנציגות תהיה מעורבת בתהליכי התכנון וקידום הפרויקט על כל שלביו.
הנציגות תפעל בשקיפות מלאה ובאמינות, תעדכן באופן שוטף את בעלי הדירות על פעילותם במתחם ועל שלבי התקדמות הפרויקט.
ייצוג משפטי
כמו בכל עסקת נדל"ן, חשוב שילווה אותנו איש מקצוע שבקיא בחוקים ויודע לקרוא מה מסתתר מאחורי האותיות הקטנות, עורך הדין.
תפקידו של עו"ד הוא לשמור על זכויות הדיירים, לבחון את ההסכם הסופי שמציע היזם לדיירים, וללוות את הדיירים לאורך כל תקופת הפרויקט.
את עורך הדין תמנה הנציגות המוסמכת מטעם הדיירים.
עורך הדין הנבחר ייצג אך ורק את הדיירים ולא את היזם, ולמרות זאת היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה לעורך הדין.
ערבויות ובטחונות
בסמוך לפינוי הדירות וכתנאי לכך, יונפקו לדיירים כל הערבויות לפי החוק.
הערבות תהיה בשווי הדירה החדשה, ונועדה להבטיח את סיום העבודות בפרויקט במידה והיזם מפסיק באמצע, ע"י פירעון הערבות ומציאת חברה אחרת שתשלים את הפרויקט.
בנוסף היזם ימסור לדיירים ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות משלב פינוי הדירה הישנה ועד קבלת המפתח לדירה החדשה.
פיקוח על הבנייה
מפקח בנייה הוא אחד מאנשי המקצוע החשובים בתחום הבנייה.
המפקח הוא זה שאחראי לכל שלבי הביצוע של הפרויקט.
תפדיקו הוא לוודא שהעבודות בשטח מתבצעות בהתאם לתכניות
האדריכליות וההנדסיות, שנעשה שימוש בחומרים הנכונים
והעומדים בתקן.
© www.MINHELET.org המנהלת החברתית להתחדשות עירונית